财会论文：房地产中小开发企业土地增值税的纳税筹划

　　财会论文：房地产中小开发企业土地增值税的纳税筹划

　　引言：纳税筹划是企业为减少税款或在税前合理的法律前提下递延缴税而进行的一项预计划活动。本文主要对土地增值税的纳税筹划的现状与存在的问题进行分析,以期帮助房地产中小企业获得土地增值税的纳税筹划。对于房地产中小开发企业来说,土地增值税超额累进税率高,甚至占到房地产开发企业总销售收入的一定比例。在此基础上,分析我国房地产中小开发企业土地增值税纳税筹划的现状,找到有利于企业发展的纳税筹划,为房地产中小开发企业和国家的经济发展做出了贡献。

　　一、纳税筹划的概念及意义

　　纳税筹划包括狭义和广泛的纳税筹划,狭义的纳税筹划又称为税收筹划，是指在遵循税收法律、法规的情况下，企业为实现企业价值最大化或股东权益最大化，在法律许可的范围内，自行或委托代理人，通过对经营、投资、理财等事项的安排和策划，以充分利用税法所提供的包括减免税在内的一切优惠，对多种纳税方案进行优化选择的一种财务管理活动。广义上的纳税筹划是指为避免或减轻自己的税收负担和开支,减少甚至解决税收风险以及保护自己的合法权益而进行的所有筹划。纳税筹划是法治和税收的重要组成部分，可以帮助房地产中小开发企业减轻税收负担并降低房地产开发成本,从而降低住房价格并减少民众的经济负担。

　　二、对房地产企业土地增值税进行纳税筹划的意义及必要性

　　(1)含义

　　进行土地增值税纳税筹划的目的是减轻企业负担,提高企业经营效益。土地增值税是企业的一项涉税支出,过多的土地增值税会增加企业的经营成本,减少利润。同时,土地增值税是房地产企业独特的纳税支出,其所占比例较大,给房地产企业带来相当大的压力。对土地增值税进行合理的纳税筹划,不仅可以减轻房地产中小企业的税负,而且可以减少企业的税金,提高自身的经济效益。进行土地增值税控制管理,有利于帮助控制我国房地产市场的价格。研究表明,目前,我国的土地价格和税收约占总体房价的一半，这正是我国的住房价格高得令人望而却步的原因之一。为了使普通民众能够买得起住房,国家还大力规范整顿了我国房地产市场的价格。我国房地产市场上的土地投机现象是比较严重的,土地增值税的出现就是为了遏制这种投机现象。我国的土地增值税采用四级超额累进税率,由于土地增值额增加,房地产中小开发企业也将不得不缴纳更多的土地增值税。在面对很高的土地增值税率,企业将制定合理的住宅价格,以确保它们处于正常水平,在提高经济效率的同时保证企业正常利润。

　　(2)必要性

　　房地产行业中日益激烈的竞争促使公司进行土地增值税的纳税筹划。自21世纪以来,我国经济进一步发展,房地产开发行业的竞争也日益激烈。房地产开发公司希望保持可持续性对于持续发展,土地增值税的纳税筹划非常重要和必要的。土地增值税占房地产中小开发企业税收成本的很大一部分,是直接影响企业利润的税种。土地增值税的纳税筹划不仅可以使房地产开发公司少缴土地增值税款,还可以促进房地产开发公司改善财务管理。提高纳税筹划人员的素质将有助于房地产中小开发企业理解国家的土地增值税政策，促进企业在现有税收政策的基础上制定符合企业纳税筹划方案,这更有利于国家税收政策的维护,也更有利于企业的长远发展和目标。

　　三、现阶段工作中的不足之处

　　首先是企业管理层缺乏对纳税筹划的全面认识。近年来我国经济水平的不断发展,房地产开发公司对企业的短期经济利益过于重视,导致对纳税筹划缺乏全面地清楚认识,企业纳税筹划人员无法开展合法有效的纳税筹划工作，更多的是使用一些非法的纳税筹划,例如逃税,逃税等,这将给企业带来额外的损失,并增加额外的成本。其次是缺乏纳税筹划和管理能力的人才。对于筹划人员必须在法律、税收和企业管理方面具有较强的工作协调实践能力。在现阶段,我国大多数房地产中小开发企业都缺乏纳税筹划管理的人才。同时,我国纳税筹划的发展时间还不长。能参与纳税筹划相关人员往往缺乏实践经验,对法律、法规的了解还不是很全面,这导致了纳税筹划和管理工作疏忽从而导致失败。最后，房地产土地增值税纳税筹划有一定程度的滞后,由于政府不断调整税收政策也会影响公司纳税筹划的合法性。例如,由于土地增值税政策的调整,某些合法的法律措施将变成非法。政府税管部门人员力量不足,无法广泛宣传土地增值税政策变化,导致公司无法及时充分了解相应的土地增值税政策,导致无法及时有效调整公司的纳税筹划。另外,现行的土地增值税清算法规、政策各省都有细小的差别,不仅影响房地产中小企业的财务管理和纳税问题,甚至影响中小企业的发展。

　　四、制定房地产中小开发企业土地增值税的纳税筹划措施

　　(1)建立健全企业的纳税筹划管理制度。首先,房地产中小开发企业应根据公司自身情况,结合相应的市场环境和国家宏观政策,制定能够满足公司自身发展需要的纳税筹划体系。不断改进和修改。并优化相应的工作流程,做好人员分工,明确相关人员的工作职责,使土地增值税纳税筹划得到有效规范。同时,有必要建立一系列的奖惩制度,对在工作中做得好的员工进行奖励,以提高员工的主动性和积极性,确保纳税筹划的顺利开展。此外,应制定相应的人员技能评估,并根据最新情况不断进行人员调整。

　　(2)增强企业税收协调意识。房地产中小开发企业进行土地增值税纳税筹划时;首先,在进行土地增值税纳税筹划时,明确土地增值税管理岗位和人员的职责，以免违反法律法规。房地产中小开发企业的经营者必须充分了解避税与逃税的区别,以确保企业有良好的信誉。同时,相关人员还需要通过培训、考察等方法不断提高个人的纳税筹划水平、综合素质和综合能力并可以有效地提高公司总体筹划的整体水平;并通过随时调整纳税筹划方案,以适应税收政策和市场的不断变化,促进房地产开发行业健康有序地发展,同时，在进行房地产税收申报时，需要依据会计的重要性、代表性和及时性的基本原则以及一些财务指标相结合，进行税收事后审计的是建立房地产企业税收风险预警机制。税收风险预警机制是指通过税后检查发现的税收风险预警信号，结合定量和定性分析，尽早识别税收风险的类型、原因和发展趋势，并遵循企业的规定程序和方法采取了有针对性的措施来及时预防，控制和解决税收风险。税收风险评估和预警机制是预先控制的，在后续税收管理流程的设计中具有指导作用。

　　（3）增加企业的开发成本，房地产中小开发企业可以通过多种方式来增加开发成本。首先,房地产中小开发企业可以设计和装饰精美的房屋，衡量增值率和利润的合理指标,并对未出售的房地产进行精装修,不可拆卸装修成本可计入开发成本。在开发设计阶段,结合市场需求,倾向于打造满足普通住宅的产品。如果在建设普通住宅的同时开发其他房地产,则应分别对这各种类型的项目进行核算,充分利用普通住宅税收优惠政策,进行纳税筹划。其次,房地产中小开发企业可以适当改善小区的硬件设施,例如扩大绿化面积和建设公园,这些都可以计入开发成本。最后,公司将工程员工放在项目管理中,以便将员工产生的费用、工资，记录在开发成本中,这也可以减少税收。

　　(4)从税收优惠政策的角度。例如在房地产中小开发企业的整个开发经营过程中,会有大量的借款资金产生,其产生的利息支出在企业筹建、开发建设、收尾不同阶段或通过债券、银行贷款，可转债等不同筹资渠道，计入不同的企业成本。不同地区的优惠税收政策也不同。房地产开发公司必须熟悉项目所在地的税收优惠政策的最新情况,然后根据税收优惠政策进行纳税筹划,以帮助房地产开发公司减少房地产开发成本并减轻房地产开发公司的土地增值税税金,从而帮助房地产中小开发企业获得更多的经济利益。

　　(5)使用公共基础设施进行纳税筹划。随着人们生活水平地提高,对生活环境的要求也越来越高。如今的服务行业都竭尽全力为消费者提供最优质的服务,房地产开发公司也不能例外。业主不仅仅只对住宅质量的要求高，并开始更多地关注居住环境,空气质量和辅助设施。因此,房地产开发公司为业主创造了全面、绿色、舒适的生活环境,吸引更多的消费者前来购买房产。一方面,企业的销售收入增加了,房地产中小开发企业的利润也获得了相应地增加;另一方面,房地产中小开发企业在建设公共基础设施时,其成本也会大大增加。在开发成本中扣除该项目,则扣除后的收入与开发成本的增值额将变小,从而影响企业的利润和减少土地增值税。

　　（6）建立房地产纳税筹划管理体系评估与监督。房地产纳税筹划管理体系评估与监督是一个动态的过程。企业要想取得实效，需要及时根据实际情况，建立健全房地产企业税收风险管理体系，并及时进行评估、监督和完善。房地产企业应从以下几个方面对税收风险管理体系进行评估：首先，公司是否创造了良好的控制环境。其次，评估企业的税收风险管理系统是否能够发挥作用。明确纳税筹划人员的职责，进行有效的税收风险预警系统和全面控制活动是整个税收风险管理的核心。其次，房地产中小企业应定期检查是否有专人处理日常税务风险事项和税务风险预警系统，是否可以开展相关的税收控制活动，以及可以根据外部宏观政策的变化进行及时调整。最后，必须定期检查和监督企业的税收风险管理系统。企业涉税管理人员应管理日常税收工作档案，发现工作中的漏洞和错误，不断完善企业税收风险管理，不断分析公司面临的各种税收风险、风险影响程度是否改变以及相关控制活动是否得到改善，分析风险控制结果与预期之间的差距目标，并制定改善措施。

　　结束语

　　一般而言,房地产中小开发企业在整个经营期内必须按照有关法律、法规缴纳土地增值税。在这种新形势下，通过讨论房地产中小开发企业经营过程中土地增值税的纳税筹划，对房地产中小开发企业的土地增值税的纳税筹划当前发展状况以及不足方面的状况进行探讨分析，可以有效提高房地产企业土地增值税的纳税筹划水平。